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Bulgarien

Immobilienkauf in Bulgarien: Ratgeber für ausländische Käufer

Wohnungen in Bulgarien kosten in der von uns erfassten Stadt durchschnittlich 1.800 € pro m². Rechnen Sie mit weiteren 3–7 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren.

Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?

Keine Beschränkungen für ausländische Käufer

Ausländer können Wohnungen und Gebäude frei erwerben. Käufer aus Nicht-EU-Staaten können Grund und Boden nicht direkt besitzen (Häuser mit Grundstück werden oft über eine bulgarische Gesellschaft erworben), was Wohnungen jedoch nicht betrifft.

Benötigte Steuernummer: Persönliche Nummer für Ausländer (LNCh) oder BULSTAT, falls erforderlich

Der Kauf Schritt für Schritt

  1. 1Eigentumstitel und Belastungen im Immobilienregister prüfen
  2. 2Einen Vorvertrag unterzeichnen und eine Anzahlung leisten (oft 10 %)
  3. 3Die Bescheinigung über den Steuerwert und weitere Unterlagen für den Notar beschaffen
  4. 4Die notarielle Urkunde vor einem bulgarischen Notar unterzeichnen
  5. 5Die kommunale Grunderwerbsteuer und die Gebühren zahlen
  6. 6Die Urkunde wird in das Immobilienregister eingetragen

Was der Kauf kostet

Eine 60-m²-Wohnung in Sofia kostet beim Durchschnittspreis von 1.800 €/m² rund 108.000 €. Dazu kommen Kaufnebenkosten von etwa 3.240–7.560 €. Alle Steuern und Kaufnebenkosten in Bulgarien im Überblick.

Sofia1.800 €/m² · Bruttomietrendite 5,3 %

Finanzierung und Aufenthaltsrecht

Ca. 50–70 % Beleihungsquote (LTV); viele Banken vergeben Kredite nur an Ansässige oder an EU-Bürger mit Einkommen im Land.

Häufige Fragen

Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?↓
Ausländer können Wohnungen und Gebäude frei erwerben. Käufer aus Nicht-EU-Staaten können Grund und Boden nicht direkt besitzen (Häuser mit Grundstück werden oft über eine bulgarische Gesellschaft erworben), was Wohnungen jedoch nicht betrifft.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bulgarien?↓
In der Regel 3–7 % des Kaufpreises für eine Bestandswohnung, einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar- oder Anwaltskosten und Grundbucheintragung.
Was kostet eine Wohnung in Bulgarien?↓
Der Durchschnittspreis liegt bei 1.800 €/m²; in Sofia kostet eine 60-m²-Wohnung rund 108.000 €.
Bekommen Nichtansässige in Bulgarien eine Immobilienfinanzierung?↓
Ca. 50–70 % Beleihungsquote (LTV); viele Banken vergeben Kredite nur an Ansässige oder an EU-Bürger mit Einkommen im Land.
Immobilienpreise in Bulgarien →Eigentumswohnungen in Bulgarien kaufen →Mietrendite-Rechner →

Stand: Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung: Steuersätze und Gebühren ändern sich und hängen oft von der Region und vom Status des Käufers ab. Lassen Sie sich deshalb von einem Notar, Anwalt oder Steuerberater vor Ort beraten. Quellen: European Commission: Bulgaria adopts euro as of 1 January 2026, Global Property Guide: Bulgaria buying guide.